税・価格の評定の要点整理と想定問題

正解: C 【A（不正解）】 ？ 代金を払って土地を買う取得です。 売買は課税対象の取得にあたる。 【B（不正解）】 ？ 無償で建物をもらう取得です。 贈与による取得も課税される。非課税になるのは相続による取得である。 【C（正解）】 ？ 人の死亡により財産を受け継ぐ取得です。 相続（包括遺贈・相続人への遺贈を含む）による取得は非課税（地方税法第 73 条の 7 第 1 号）。 【D（不正解）】 ？ 互いの土地を取り替える取得です。 交換も不動産の取得にあたり、課税される。

出典: 地方税法（e-Gov 法令検索・令和 8 年 4 月 1 日施行分）

正解: D 【A（不正解）】 ？ 2,000 万円に 4% を掛けた額です。 特例を使わない計算（2,000 万円×4%）で、宅地の取得には当てはまらない。 【B（不正解）】 ？ 2,000 万円に 3% を掛けた額です。 税率 3% は使っているが、宅地の課税標準を 2 分の 1 にする特例が抜けている（2,000 万円×3%）。 【C（不正解）】 ？ 1,000 万円に 4% を掛けた額です。 税率は住宅・土地の特例で 3% になるので 4% ではない（1,000 万円×4%）。 【D（正解）】 ？ 1,000 万円に 3% を掛けた額です。 宅地は課税標準が価格の 2 分の 1（附則第 11 条の 5）、税率は 3%（附則第 11 条の 2）。いずれも令和 9 年 3 月 31 日までの取得が対象。2,000 万円×1/2×3%＝30 万円。

出典: 地方税法（e-Gov 法令検索・令和 8 年 4 月 1 日施行分）／不動産取得税（総務省 地方税制度）

正解: B 【A（不正解）】 ？ 土地の額が最も低い組合せです。 これは改正前の額。令和 8 年 4 月 1 日施行の改正で引き上げられた。 【B（正解）】 ？ 建築による家屋の額が最も高い組合せです。 地方税法第 73 条の 15 の 2 は令和 8 年 4 月 1 日現在、土地 16 万円、建築に係る家屋は 1 戸 66 万円、その他の家屋は 1 戸 34 万円と定める。 【C（不正解）】 ？ 家屋を 1 つの額にまとめ、償却資産を含む組合せです。 これは固定資産税の免税点（地方税法第 351 条）である。 【D（不正解）】 ？ 建築による家屋の額がその他の家屋より低い組合せです。 建築に係る家屋が 66 万円、売買などその他の取得が 34 万円で、逆である。

出典: 地方税法（e-Gov 法令検索・令和 8 年 4 月 1 日施行分）／不動産取得税（総務省 地方税制度）

正解: A 【A（正解）】 ？ 不動産取得税の住宅の計算で出てくる額です。 新築住宅は 1 戸（共同住宅等は独立区画ごと）につき 1,200 万円を価格から控除する（地方税法第 73 条の 14 第 1 項）。 【B（不正解）】 ？ 所得税の特例で出てくる額です。 これは居住用財産の 3,000 万円特別控除で、不動産取得税の控除額ではない。 【C（不正解）】 ？ 不動産取得税の住宅用地の減額で出てくる額です。 150 万円は住宅用地の税額の減額計算で使う額で、住宅の控除額ではない。 【D（不正解）】 ？ 贈与税の特例で出てくる額です。 500 万円は住宅取得等資金の贈与税の非課税の限度額（省エネ等住宅以外）である。

出典: 地方税法（e-Gov 法令検索・令和 8 年 4 月 1 日施行分）／不動産取得税（総務省 地方税制度）

正解: C 【A（不正解）】 ？ 登記を受けた新しい所有者です。 納税義務者は賦課期日（1 月 1 日）時点の所有者で、3 月に取得した B ではない。 【B（不正解）】 ？ 売買の当事者で期間に応じて負担する考え方です。 売買契約で負担を精算することはあるが、税法上の納税義務者は一人に決まる。 【C（正解）】 ？ 土地を売った元の所有者です。 固定資産税は賦課期日（当該年度の初日の属する年の 1 月 1 日）現在、固定資産課税台帳に所有者として登録された者に課される（地方税法第 343 条・第 359 条）。 【D（不正解）】 ？ 所有者ではなく現に使っている人です。 使用者が課税されるのは、所有者が災害等で不明な場合などの例外である。

出典: 地方税法（e-Gov 法令検索・令和 8 年 4 月 1 日施行分）／固定資産税の概要（総務省 地方税制度）

正解: B 【A（不正解）】 ？ 1,800 万円の 6 分の 1 にあたる額です。 6 分の 1 は 200 ㎡以下の部分だけ。全体の 1,800 万円×1/6＝300 万円は誤りの計算。 【B（正解）】 ？ 200 ㎡分を 6 分の 1、残りを 3 分の 1 にして合計した額です。 200 ㎡分 1,200 万円×1/6＝200 万円、残り 100 ㎡分 600 万円×1/3＝200 万円で計 400 万円（地方税法第 349 条の 3 の 2）。 【C（不正解）】 ？ 1,800 万円の 3 分の 1 にあたる額です。 200 ㎡以下の小規模住宅用地は 6 分の 1 になるので、全体を 3 分の 1 にはしない。 【D（不正解）】 ？ 特例を使う前の価格そのものです。 300 ㎡×6 万円＝1,800 万円は特例適用前の価格である。

出典: 地方税法（e-Gov 法令検索・令和 8 年 4 月 1 日施行分）／固定資産税の概要（総務省 地方税制度）

正解: D 【A（不正解）】 ？ 5 年度分・3 分の 1 の減額という内容です。 減額割合は 2 分の 1 で、5 年度分は中高層耐火建築物の場合である。 【B（不正解）】 ？ 10 年度分・全額免除という内容です。 全額免除ではなく 2 分の 1 の減額で、期間は 3 年度分である。 【C（不正解）】 ？ 課税標準を小さくする方法です。 6 分の 1 は小規模住宅用地の課税標準の特例で、家屋の減額ではない。 【D（正解）】 ？ 3 年度分・2 分の 1 の減額という内容です。 令和 4 年 4 月 1 日〜令和 13 年 3 月 31 日に新築された住宅は 3 年度分、税額の 2 分の 1 を減額（附則第 15 条の 6 第 1 項）。対象は床面積 120 ㎡までの居住部分。

出典: 地方税法（e-Gov 法令検索・令和 8 年 4 月 1 日施行分）

正解: A 【A（正解）】 ？ 納税者が他の土地や家屋の価格と比べられる期間です。 地方税法第 416 条のとおり。災害など特別の事情があるときは 4 月 2 日以後に始めることもできる。 【B（不正解）】 ？ 価格の不服を誰に申し出るかの話です。 価格の不服は固定資産評価審査委員会への審査の申出による（第 432 条）。 【C（不正解）】 ？ 市町村が使う基本の税率の話です。 標準税率は 1.4%（第 350 条）。1.7% は一定の場合に議会での意見聴取が必要になる基準である。 【D（不正解）】 ？ 課税しない基準額の話です。 令和 8 年度分の家屋の免税点は 20 万円（第 351 条）。令和 9 年 4 月 1 日施行の改正で 30 万円になる。

出典: 地方税法（e-Gov 法令検索・令和 8 年 4 月 1 日施行分）／固定資産税の概要（総務省 地方税制度）

正解: B 【A（不正解）】 ？ 当事者が決めた取引価格です。 実際の代金ではなく、固定資産課税台帳の価格を基に課税標準を定める。 【B（正解）】 ？ 市町村の台帳に載る評価額です。 不動産の登記の課税標準は、原則として固定資産課税台帳の登録価格を基にした不動産の価額。 【C（不正解）】 ？ 国が毎年公表する標準地の価格です。 地価公示の価格は取引の指標で、登録免許税の課税標準ではない。 【D（不正解）】 ？ 抵当権の登記で使われる金額です。 債権金額が課税標準になるのは抵当権の設定登記である。

出典: No.7191 登録免許税の税額表（国税庁タックスアンサー・令和 8 年 4 月 1 日現在法令等）

正解: C 【A（不正解）】 ？ 会社が取得する場合の話です。 個人が自己の居住の用に供する家屋が対象で、法人には適用されない。 【B（不正解）】 ？ 無償でもらった場合の話です。 移転登記の軽減は売買又は競落による取得に限られる。 【C（正解）】 ？ 登記をする時期の話です。 自己の居住用で床面積 50 ㎡以上、取得後 1 年以内の登記などが要件。税率は 1,000 分の 3（令和 9 年 3 月 31 日まで）。 【D（不正解）】 ？ 家屋の広さの下限の話です。 床面積の要件は 50 ㎡以上である。

出典: No.7191 登録免許税の税額表（国税庁タックスアンサー・令和 8 年 4 月 1 日現在法令等）

正解: A 【A（正解）】 ？ 土地 1.5%・家屋 0.3% で計算した額です。 土地は 1,000 分の 15（令和 11 年 3 月 31 日まで）で 30 万円、家屋は住宅用家屋の 1,000 分の 3 で 3 万円、計 33 万円。 【B（不正解）】 ？ 土地 2%・家屋 0.3% で計算した額です。 土地の売買には軽減税率 1.5% があるので、2,000 万円×2%＝40 万円にはならない。 【C（不正解）】 ？ 土地 1.5%・家屋 2% で計算した額です。 住宅用家屋の要件を満たすので、家屋を 2% で計算しない。 【D（不正解）】 ？ 土地・家屋とも 2% で計算した額です。 3,000 万円×2%＝60 万円は軽減措置を使わない計算。

出典: No.7191 登録免許税の税額表（国税庁タックスアンサー・令和 8 年 4 月 1 日現在法令等）

正解: C 【A（不正解）】 ？ 評価額を契約金額とみなす考え方です。 贈与は対価がないため、評価額を書いても契約金額にはならない。 【B（不正解）】 ？ 贈与なら印紙が要らないという考え方です。 土地の贈与契約書も不動産の譲渡に関する契約書（第 1 号文書）にあたる。 【C（正解）】 ？ 契約金額の記載がない文書として扱う考え方です。 贈与契約書は記載金額なしとして扱われ（国税庁 No.7122）、記載金額のない第 1 号文書の税額は 200 円（No.7140）。 【D（不正解）】 ？ 評価額を半分にする考え方です。 評価額を割り引いて記載金額とする規定はない。

出典: No.7122 文書の記載金額（国税庁タックスアンサー・令和 8 年 4 月 1 日現在法令等）／No.7140 印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで（国税庁タックスアンサー・令和 8 年 4 月 1 日現在法令等）

正解: D 【A（不正解）】 ？ 2 つの価額の差額です。 差額（交換差金）だけが記載されている場合に限り差額が記載金額になる。 【B（不正解）】 ？ 2 つの価額のうち低い方です。 双方の価額が記載されているときは高い方を記載金額とする。 【C（不正解）】 ？ 2 つの価額の合計です。 交換は双方の価額を合計しない。 【D（正解）】 ？ 2 つの価額のうち高い方です。 交換契約書は双方の金額が記載されていれば高い方、交換差金のみなら交換差金が記載金額（国税庁 No.7122）。

出典: No.7122 文書の記載金額（国税庁タックスアンサー・令和 8 年 4 月 1 日現在法令等）

正解: A 【A（正解）】 ？ 5,000 万円を軽減措置の税額表に当てはめた額です。 消費税額等が区分記載されていれば記載金額は 5,000 万円。軽減措置（令和 9 年 3 月 31 日まで）で 1,000 万円超 5,000 万円以下は 1 万円。 【B（不正解）】 ？ 5,500 万円を軽減措置の税額表に当てはめた額です。 消費税額等が区分記載されているので 5,500 万円で判定しない。 【C（不正解）】 ？ 5,000 万円を本則の税額表に当てはめた額です。 不動産譲渡契約書には軽減措置があり、本則の 2 万円ではない。 【D（不正解）】 ？ 1 億円を超える区分の額です。 6 万円は 1 億円超 5 億円以下の区分の軽減後の税額である。

出典: No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置（国税庁タックスアンサー）／No.7124 消費税額等が区分記載された契約書等の記載金額（国税庁タックスアンサー）／No.7122 文書の記載金額（国税庁タックスアンサー・令和 8 年 4 月 1 日現在法令等）

正解: D 【A（不正解）】 ？ 建物を貸す契約書の話です。 課税されるのは土地の賃借権の設定等で、建物の賃貸借契約書は課税文書にあたらない。 【B（不正解）】 ？ 消印を忘れた場合の扱いです。 消印しなかった場合の過怠税は消印されていない印紙の額面に相当する金額。3 倍は印紙を貼らなかった場合。 【C（不正解）】 ？ コピーや写しの扱いです。 写しでも当事者の署名・押印や証明があれば課税文書になる（国税庁 No.7120）。 【D（正解）】 ？ 国等と民間が一緒に作った文書の扱いです。 国等以外の者が保存するものは国等が作成したものとみなされ非課税。市が保存するものは会社が作成したものとみなされ課税される（印紙税法第 4 条）。

出典: 印紙税法（e-Gov 法令検索）／No.7131 印紙税を納めなかったとき（国税庁タックスアンサー・令和 8 年 4 月 1 日現在法令等）／No.7120 契約書の写し、副本、謄本等（国税庁タックスアンサー・令和 8 年 4 月 1 日現在法令等）／No.7122 文書の記載金額（国税庁タックスアンサー・令和 8 年 4 月 1 日現在法令等）

正解: B 【A（不正解）】 ？ 実際に 5 年以上持っていた場合の区分です。 所有期間は譲渡した年の 1 月 1 日（令和 8 年 1 月 1 日）で判定し、4 年 8 か月余りで 5 年以下となる。 【B（正解）】 ？ 所有期間が短い場合の区分と税率です。 令和 8 年 1 月 1 日時点で所有期間は 5 年以下なので短期。短期譲渡所得の税率は所得税 30%・住民税 9%（復興特別所得税を除く・国税庁 No.3211）。 【C（不正解）】 ？ 10 年超のマイホームの特例で使う税率です。 10%・4% は居住用財産の軽減税率で、短期の土地の譲渡には使えない。 【D（不正解）】 ？ 区分と税率を組み合わせ直したものです。 15%・5% は長期譲渡所得の税率である。

出典: No.3208 長期譲渡所得の税額の計算（国税庁タックスアンサー・令和 8 年 4 月 1 日現在法令等）／No.3211 短期譲渡所得の税額の計算（国税庁タックスアンサー・令和 8 年 4 月 1 日現在法令等）

正解: A 【A（正解）】 ？ 引っ越した後に元の自宅を売る場合です。 以前住んでいた家屋は、住まなくなってから 3 年を経過する日の属する年の 12 月 31 日までに売れば対象（国税庁 No.3302）。 【B（不正解）】 ？ 配偶者への譲渡です。 配偶者や親子など特別の関係がある人への譲渡は対象外。 【C（不正解）】 ？ 2 年続けて特例を使う場合です。 前年又は前々年にこの特例を受けていると適用できない。 【D（不正解）】 ？ 生活の本拠ではない家屋です。 別荘など主として趣味・娯楽・保養のための家屋は対象外。

出典: No.3302 マイホームを売ったときの特例（国税庁タックスアンサー・令和 8 年 4 月 1 日現在法令等）

正解: C 【A（不正解）】 ？ 6,000 万円に 10% を掛けた額です。 6,000 万円×10%＝600 万円は 3,000 万円の特別控除を引き忘れた計算。 【B（不正解）】 ？ 3,000 万円に 15% を掛けた額です。 軽減税率の特例を受けるので 15% ではない（3,000 万円×15%）。 【C（正解）】 ？ 3,000 万円に 10% を掛けた額です。 譲渡益 1 億−4,000 万＝6,000 万円、特別控除後 3,000 万円。6,000 万円以下の部分は 10% で 300 万円（国税庁 No.3305）。両特例は重ねて使える。 【D（不正解）】 ？ 6,000 万円に 15% を掛けた額です。 6,000 万円×15%＝900 万円は両特例を使わない計算。

出典: No.3302 マイホームを売ったときの特例（国税庁タックスアンサー・令和 8 年 4 月 1 日現在法令等）／No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例（国税庁タックスアンサー）

正解: B 【A（不正解）】 ？ 売却益の特例どうしの組合せの話です。 この 2 つは重ねて受けられる（国税庁 No.3305）。 【B（正解）】 ？ 自宅を売った特例とローン控除の組合せの話です。 入居年とその前年・前々年、入居年の翌年から 3 年目までに 3,000 万円控除（措法 35 条 1 項）を受けると、住宅借入金等特別控除は受けられない。 【C（不正解）】 ？ 買い換えの特例の売却代金の上限の話です。 譲渡価額の上限は 1 億円である（国税庁 No.3355）。 【D（不正解）】 ？ ローン控除を使える所得の上限の話です。 合計所得金額は 2,000 万円以下（床面積 40 ㎡以上 50 ㎡未満の特例は 1,000 万円以下）。

出典: No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例（国税庁タックスアンサー）／No.1211-1 住宅の新築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）（国税庁タックスアンサー・令和 8 年 4 月 1 日現在法令等）／No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例（国税庁タックスアンサー・令和 8 年 4 月 1 日現在法令等）

正解: B 【A（不正解）】 ？ 贈与する人の範囲の話です。 対象は受贈者の直系尊属で、配偶者の父母は養子縁組をしていなければ含まれない。 【B（正解）】 ？ もらう人の年齢の話です。 受贈者は贈与年の 1 月 1 日で 18 歳以上、合計所得金額 2,000 万円以下などが要件（令和 8 年 12 月 31 日までの贈与が対象）。 【C（不正解）】 ？ 手続が要るかどうかの話です。 特例を受けるには、贈与の翌年 2 月 1 日〜3 月 15 日に申告書を提出する必要がある。 【D（不正解）】 ？ 取得する住宅の広さの話です。 床面積は 40 ㎡以上 240 ㎡以下である（国税庁 No.4508）。

出典: No.4508 直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税（国税庁タックスアンサー・令和 8 年 4 月 1 日現在法令等）

正解: B 【A（不正解）】 ？ (3,000 万円−2,500 万円)×20% の額です。 令和 6 年以降は年 110 万円の基礎控除を先に引くので、(3,000 万−2,500 万)×20% にはならない。 【B（正解）】 ？ (3,000 万円−110 万円−2,500 万円)×20% の額です。 3,000 万−110 万＝2,890 万円、特別控除 2,500 万円を引いた 390 万円×20%＝78 万円（国税庁 No.4103）。 【C（不正解）】 ？ (3,000 万円−110 万円)×20% の額です。 特別控除 2,500 万円（累計の限度額）を引き忘れた計算。 【D（不正解）】 ？ 税額がかからないとした場合です。 特別控除 2,500 万円を超える部分には 20% の税率がかかる。

出典: No.4103 相続時精算課税の選択（国税庁タックスアンサー・令和 8 年 4 月 1 日現在法令等）

正解: C 【A（不正解）】 ？ 8,000 万円の 80% を減額した残りです。 特定居住用は 330 ㎡までが限度なので、400 ㎡全体は減額できない。 【B（不正解）】 ？ 4,000 万円分を 50% 減額した残りです。 200 ㎡・50% は貸付事業用宅地等の限度で、特定居住用宅地等ではない。 【C（正解）】 ？ 6,600 万円分を 80% 減額した残りです。 330 ㎡×20 万円＝6,600 万円の 80%＝5,280 万円を減額し、8,000 万−5,280 万＝2,720 万円（国税庁 No.4124）。 【D（不正解）】 ？ 6,600 万円の 80% にあたる額です。 5,280 万円は減額される額で、課税価格はそれを差し引いた残り。

出典: No.4124 小規模宅地等の特例（国税庁タックスアンサー・令和 8 年 4 月 1 日現在法令等）

正解: C 【A（不正解）】 ？ 判定する機関と鑑定士の人数の話です。 判定は国土交通大臣ではなく土地鑑定委員会が行い、鑑定士も 2 人以上必要。 【B（不正解）】 ？ 判定する機関の話です。 都道府県知事が行うのは別の制度（都道府県地価調査）である。 【C（正解）】 ？ 国の委員会と複数の鑑定士による手続です。 地価公示法第 2 条第 1 項のとおり。毎年 1 回、一定の基準日（1 月 1 日）の正常な価格を判定し、官報で公示する。 【D（不正解）】 ？ 税の評価額を使う手続です。 固定資産税の評価と地価公示は別の制度である。

出典: 地価公示法（e-Gov 法令検索）／令和 8 年地価公示（国土交通省 報道発表資料・令和 8 年 3 月 17 日）

正解: B 【A（不正解）】 ？ 建物込みの価格という考え方です。 建物などの定着物があっても、それが存しないものとして通常成立する価格である。 【B（正解）】 ？ 権利の付かない更地として見る考え方です。 地価公示法第 2 条第 2 項は、定着物や使用・収益を制限する権利が存しないものとして通常成立すると認められる価格と定める。 【C（不正解）】 ？ 農地の取引を含める考え方です。 農地・採草放牧地・森林の取引（それ以外の用途にする取引を除く）は除かれる。 【D（不正解）】 ？ 基準日の話です。 地価公示の基準日は 1 月 1 日。7 月 1 日は都道府県地価調査の基準日。

出典: 地価公示法（e-Gov 法令検索）／令和 8 年地価公示（国土交通省 報道発表資料・令和 8 年 3 月 17 日）

正解: A 【A（正解）】 ？ 取引価格を拘束する考え方です。 地価公示法第 1 条の 2 は、公示価格を指標として取引を行うよう「努めなければならない」と定めるだけで、価格を拘束しない。 【B（不正解）】 ？ 鑑定評価で公示価格をどう使うかの話です。 地価公示法第 8 条のとおり。 【C（不正解）】 ？ 公示する事項の話です。 地価公示法第 6 条第 3 号のとおり。所在、単位面積当たりの価格、利用の現況なども公示する。 【D（不正解）】 ？ 地価公示を行う区域の範囲の話です。 地価公示法第 2 条第 1 項のとおり。

出典: 地価公示法（e-Gov 法令検索）

正解: D 【A（不正解）】 ？ 合理的な市場で形成される一般的な価格です。 併合によって市場が相対的に限定されるため、正常価格とは別の価格を求める。 【B（不正解）】 ？ 文化財など市場性の無い不動産の価格です。 底地は市場性を有する不動産なので特殊価格ではない。 【C（不正解）】 ？ 法令等の社会的要請を背景とする評価目的の価格です。 資産流動化法や民事再生法に基づく評価などが特定価格の例である。 【D（正解）】 ？ 市場が相対的に限られる場面で求める価格です。 基準は限定価格の例として「借地権者が底地の併合を目的とする売買に関連する場合」を挙げる。

出典: 不動産鑑定評価基準（国土交通省・平成 26 年 5 月 1 日一部改正）

正解: A 【A（正解）】 ？ どの取引事例を使うかの話です。 取引事例等は投機的取引であると認められる事例等、適正さを欠くものであってはならない。 【B（不正解）】 ？ 原価法を使える範囲の話です。 土地のみでも再調達原価を適切に求められるときは適用できる。 【C（不正解）】 ？ 収益還元法を使える範囲の話です。 賃貸用・事業用で特に有効だが、文化財等の市場性を有しない不動産以外のものには基本的に適用すべきとされる。 【D（不正解）】 ？ 取引事例の補正の種類の話です。 特殊な事情の補正は事情補正。時点修正は取引時点と価格時点の価格水準の差を修正するもの。

出典: 不動産鑑定評価基準（国土交通省・平成 26 年 5 月 1 日一部改正）

正解: B 【A（不正解）】 ？ 前提とする使用方法の話です。 最有効使用は、良識と通常の使用能力を持つ人による合理的かつ合法的な最高最善の使用方法で、現況と一致するとは限らない。 【B（正解）】 ？ 建物の価値の減り方を求める方法の話です。 基準は「減価額を求めるには、次の二つの方法があり、これらを併用するものとする」と定める。 【C（不正解）】 ？ 価格の種類の定義の話です。 民事再生法に基づく評価は特定価格の例。特殊価格は文化財等の市場性を有しない不動産の価格。 【D（不正解）】 ？ 使う手法の数の話です。 基準は、市場の特性等を反映した複数の鑑定評価の手法を適用すべきとしている。

出典: 不動産鑑定評価基準（国土交通省・平成 26 年 5 月 1 日一部改正）